[上海张江科学城规划图]上海浦东新区张江科学城规划增加125平公里

一纸官方公告，将上海浦东新区张江科学城的规划面积增加了125平方公里，也为原本以江南古镇为特色的新领域板块增添了科技的活力。

据《上海市张江科学城发展“十四五”规划》介绍，未来五年，上海将推动张江科学城扩容提质，形成一个城市副中心两个科技创新核心的空间布局。规划区最南端延伸至夏衍公路，即新昌板块以北。

尽管有“江南张”概念的加持，但新昌板块部分楼盘未能吸引买家买单。比如位于沪南高速附近的通润新辉大厦，最近开盘。由于认购人数少，公证摇号暂时取消，改为直销。

乘坐偏远的公共交通出行困难。

同心汇大厦位于浦东新区新昌板块，距上海著名景点新昌古镇东约1公里。

根据上海市政府批准的张江科学城建设规划，面积约95平方公里，涵盖张江康桥以东周浦以东新场以北。去年7月，《上海市张江科学城发展“十四五”规划》正式发布，区域范围扩大到220平方公里。浦东新区纳入更多区域板块，打造自主创新新高地，建设世界级科学城。

区域规划政策的出台，充分激活了房地产行业在新市场领域的发展，许多住宅如雨后春笋般涌现，销售火爆。但是，通润鑫汇公馆在新昌板块的南部，处于尴尬的位置。

从位置上来说，通润鑫汇公馆靠近沪芦高速，小区出口是湖南公路。距离最近的新昌地铁站约2.5公里，车程约6分钟。公共汽车连接需要3站。该项目位于周浦和上海迪士尼度假区的南部，属于上海远郊。从新昌地铁站到市中心人民广场需要1小时8分钟。

沪南公路是浦东新区中部连接各城市圈的重要交通纽带，交通量较大。今年年初，沪南公路改造作为上海市重大工程开工，全长约18.2公里。改造工程预计2023年5月完工，双向六车道规模。

但对于新楼盘通润新汇公馆来说，在售楼处外能看到的是：竖起的工地围挡绵延数百米，不断来来往往的货车满是灰尘。以后买家需要考虑噪音问题。

配套资源方面，通润新辉公馆周边1公里有新昌实验小学新昌幼儿园新昌实验中学新昌社区卫生服务中心新昌医疗中心，满足业主共同的医疗需求。小区东边有钟繇城市广场，一个开发多年的商业综合体，但是里面的商业场地很少。

市场冷的时候价格优势不高。

上海网上房产平台第二批第四批披露的新增集中供应站点均榜上有名。首先推出均价49580元/平方米的高层住宅。除了港口，价格属于同批次的较低水平。推出后是叠加别墅，均价59450元/平米。

9月27日，通润新会明帝原计划在上海东方公证处举行开盘销售抽奖活动。结果120套房源中，只有4组有意向认购客户，约占3.3%。由于报名认购期内认购人数较少，项目决定不采用公证摇号排序的方式确定购房顺序，并申请取消活动现场监督公证。

事实上，根据东方公证处的信息，该项目在认购期内仅收到90组意向认购，认购率约为23%。

与项目周边的住宅区相比，通润鑫汇大厦的价格优势是无与伦比的

新品方面，与近期中粮集团在北方启动的西瑞祥云项目相比较。该项目是上海今年第三批新盘之一。当时共推出268套89~130平米的叠墅房源，均价5.8万元/平米。

中粮喜瑞祥云网首次签约

上述置业顾问介绍，通润新辉公馆由上海通润投资开发，在上海松江浦东等区域开发了多个楼盘。目前，通润蓝美郡庭通润金桔园通润玫瑰园等项目正在同步销售，其中通润加州通润玫瑰园等项目已经售罄。

调查资料显示，上海通润于1997年注册于崇明区，是由房地产投资土地开发工程土建装饰等多个专业公司组成的集团企业。

值得一提的是，在今年6月1日上海第一批土地集中供应出让中，新场镇古镇东单元09B-02地块吸引了中环集团金桥集团上海通润三家企业的竞争。经过书面报价，拍卖最终经过一轮报价，由唯一到场的民营企业上海通润以最低差价竞得。成交总价14.55亿元，楼面价22274元/，溢价率。

地块位置靠近通润新辉公馆，也是项目二期。目前正在紧锣密鼓的建设中，预计明年入市。能否改变一期销售业绩下滑的局面，将是上海通润不得不考虑的问题。