[业界被清算,经过并购,ipo再次出现]业界被清算，经过并购，ipo再次出现

魔方生活冲刺香港股票，官公寓7.6万套以上

据普罗斯特沙利文数据显示，中国租赁公寓行业市长/市场规模预计将在2021年底增加到1.8万亿韩元，到2026年底进一步扩大到2.7万亿韩元。集中长租公寓市长/市场规模从2021年的449亿韩元增加到2026年的1252亿韩元，复合年增长率增加到22.8%。

弗罗斯特沙利文表示，截至2021年底，以营地公寓数量为基准，魔方在独立集中长租公寓运营商中排名第一。

从财务业绩来看，2019-2021年魔方生活的收益分别为9.47亿韩元9.49亿韩元和14.71亿韩元。期间内利润分别为6355万韩元-2.31亿韩元2.95亿韩元。2022年上半年，受上海北京等城市爆发的影响，公司收入为8.5亿韩元，但期间内利润仅为41万韩元。

按业务分类，魔方生活运营租赁公寓模式分为直营及加盟管理和第三方托管两种。

在直营模式下，公司于2009年推出“魔方公寓”品牌，定位追求优质租赁生活的白领员工。2016年推出“9号公寓”，为蓝领员工提供宿舍类住宿解决方案。

根据招股说明书，2019-2021年和2022年上半年魔方生活白领公寓月平均租金分别为3077韩元2964韩元3025韩元和3002韩元。同期蓝领公寓的月平均租金分别为3156韩元3086韩元3164韩元和3209韩元。蓝领公寓每间房通常有2 ~ 8张床，每张床的月租价格在500韩元至1000韩元之间。

此外，CDPQ和中港产融分别拥有魔方生活的16.8%12.5%股份分别位居第二和第三的股东。魔方生活董事长郑南安和公司CEO刘佳分别通过受控的投资公司持有魔方生活3.25%和0.3%的股份。

机构化长租公寓市场包括分散式长租公寓集中长租公寓两种运营模式。

两者的区别在于分散长租公寓从不同的私人业主收集分散在不同位置的公寓。集中长租公寓一般与机主签订长期包租协议，可以为一栋建筑物提供大量公寓。例如魔方公寓万凯旗下的“炮友”龙湖的“关羽”等。

但是，从2020年9月开始，蛋壳等分散式长租公寓品牌陆续展开了暴雷。

为了扩张，分散长租公寓扭曲杠杆，鼓励承租人提前收取租金，承租人申请租金贷款收取租金预付款，利用收取的租金和支付房租的时间差占用资金，用于收取房源和装修。

此后，具有相似经营模式的分散长租公寓企业纷纷退出市场。目前，青客公寓和蛋壳公寓都已退出美股。经营稳定性更强的集中式长租公寓因此成为业界主流。

蛋壳危机生效后，长租公寓行业投资冷淡。业界被清算，经过并购，IPO终于再次出现。

据立邦署称，魔方生活预计此次IPO募集资金将主要用于业务扩张和战略收购。技术基础设施更新和创新公寓产品；持续销售和营销工作周转资本和一般企业用途。

但是立方是否住在杭州有很大的悬念。另一方面，香港股市低于历史估值，新股表现达不到预期。另一方面，魔方生活作为独立运营商，竞争力较大型住宅企业下属长租品牌弱，市值份额为3.0%，排名第三。魔方生活收入渠道相对单一，主要向租户收取租金，一旦市场下跌，租金收入将受到沉重打击。

对此，据易居研究院智库中心研究总监严若镇分析，Cube寻求上市值得肯定和鼓励，也是目前房地产市长/市场低迷下长租公寓企业的积极活跃。目前上市似乎时机不好，但也是最好的时机。特别是在房地产下行压力下，住宅整合及激活是大势所趋。魔方成功上市后，后续房屋收购成本将降低，对扩大经营规模有积极作用。