“逃离”房地产，国华人寿接手泰禾何玥广场

文/乐居财经金文宇

近年来，国家多次宣布保险资金不得投向房地产，但仍有一家保险资金在冒险进入房地产，那就是国华人寿。

9月底，9年未竣工的南京泰禾何玥广场被神秘公司接手，命运迎来转机；目前运营商终于浮出水面，泰禾南京公司向媒体透露“国华人寿确实接手了，但具体细节不太清楚。”

不仅是泰禾，国华人寿在福州深圳等地也接手了另一家暴力物业公司富晟的多个项目资产。目前保险资金大多在“逃离”房地产，国华此举确实与众不同。

更有趣的是，国华人寿还将许多房地产资产转移到成立两年的房地产公司——陈嘉发展的名下。据媒体报道，国华人寿和陈嘉发展的背后是同一个老板，3354刘益谦。这也就不难解释为什么国华人寿如此慷慨了。

刘益谦在资本圈和收藏圈都不陌生。也被称为“中国巴菲特”“资本猎豹”“民间股神”。他最出名的一次是以2.8亿港币买了一个鸡缸杯，以10.48亿港币《侧卧的裸女》卖出。

现在，刘老板在房地产不景气的时候回来了，

左手太和右手傅生

早在9月27日，泰禾就发布公告称，拟向南京坤永企业管理有限公司南京李闯商务信息咨询有限公司出售南京华宇粤港置业有限公司100%股权，转让对价为2亿元。

其中，南京坤永受让80%股权并出资1.6亿元，南京李闯受让20%股权并出资4000万元。

据乐居财经报道。经济学《资管K线》，南京华宇成立于2013年9月29日，注册资本8800万美元。持有南京市秦淮区芦子铺G47地块。该地块由母公司华宇投资于2013年8月竞得，耗资5.25亿元。这块土地被收购已经9年了，但是这块土地上的商业综合体何玥。

两家神秘公司哪里愿意主动接手泰禾资产？

据了解，南京昆永和南京李闯都是今年7月22日成立的新公司，实际控制人为自然人刘启来。除了南京华宇，没有任何投资的迹象。

这个人很低调，网上关于他的信息很少。目前刘启来的关联企业有10家，注册资本均为10万元。2022年6-8月成立，9家公司法人。

有意思的是，刘启来与南京华宇的法人董事长刘仅一字之差，不排除血缘关系，而刘背后则是傅盛和国华人寿的影子。目前此人已被限制高消费。

事实上，南京华宇和国华人寿早有交集。

据乐居财经《资管K线》报道，2019年3月至2021年6月在南京华宇担任法人的刘百吉与国华人寿有着密不可分的关系。目前也是国华人寿全资拥有的海南国华杨康宁波华凯置业上海白山企业管理的法人。

但令外界不解的是，截至目前，国华人寿并未完全接手泰禾何玥广场的官方公告，相关网站上也找不到何玥广场更名为华月广场的公告。

不仅接手了泰禾的烂摊子，国华人寿还盯上了另一家福建的迅雷房企。

2000年年中，福州傅生钱隆大厦项目业主反映，国华人寿违规绕道贷款给傅生集团拿地，导致项目烂尾。

据业主介绍，2017年12月，福州公开出让2017-36号2017-37号地块，国华人寿通过子公司上海亿达投资管理中心与傅生集团旗下的福州富丽华投资签订借款协议。国华人寿明知土地拍卖公告禁止使用贷款资金支付土地保证金，仍向傅生集团提供资金支付土地拍卖保证金并获取高额回报。

2017年12月11日，福州富丽华投资竞得2017-362017-37号地块

半个月后，福州富丽华投资随即成立了开发该地块的子公司，其中福州永润置业为开发2017-36地块而成立，案名为“傅生乾隆公馆”；福州盛润地产是为开发2017-37号地块而成立的，案名为“傅生江山公馆”。

该业主透露，后续，国华人寿将通过债务重组债权股权质押等方式向傅生提供支付土地款的资金，并利用长安国际信托渠道对福州永润地产形成股权投资，将贷款变为实债。上图中，国华人寿在傅生集团拍卖期间提供了总计27.29亿元用于支付土地款。

近年来，国家多次申请明确禁止保险资金用于土地赔付，对保险资金的投资有严格的规定和限制。

根据保监会《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险资金以债权股权或财产权利形式投资的不动产，仅限于商业不动产办公不动产养老医疗汽车服务等与保险业务相关的不动产自用不动产，不得投资设立房地产开发公司或未上市房地产企业股权。

“2021年初，因为傅生集团无力偿还国华人寿的贷款，傅生集团还清了乾隆府项目的债务，国华接手了该项目。”业主们表示：国华运营千龙府后，制造业主矛盾，项目管理不善，导致项目停滞，无法交房。

除了福州，国华还接手了深圳的辅政旧改项目。2017年11月，深圳富正地产65%股权转让给国华人寿旗下的上海亿达投资管理中心；转眼间，2021年2月，上海亿达将深圳傅生地产65%的股权转让给陈嘉发展。

有趣的是，刘益谦是国华人寿和陈嘉发展背后的老板。

国华人寿房地产地图

刘益谦在资本市场摸爬滚打了20多年，是一个资金实力很强的人。据调查，刘益谦控制的企业有50家，间接控股的企业有996家，涉及化工新能源医药房地产等。这些公司主要由他控制的新理益集团和天茂集团运营。

其中，刘益谦持有新理亿集团886333%股份，该集团目前拥有20家外商投资企业和48家控股企业，其中12家为房地产，如新理亿地产投资股份。

同时，新利益集团也是上市公司天茂集团的大股东，刘益谦在该企业的最终受益股达到49，965%。他不仅是公司的实际控制人，还是董事长和董事。

资料显示，作为投资控股公司，天茂集团仅投资国华人寿旗下两家公司，主要通过控股子公司国华人寿从事寿险相关业务。

2007年，天茂集团发起设立国华人寿，持股19.99%。2016年2月，天茂集团完成非公开发行股票，募资98.5亿元收购国华人寿43.86%股权并增资。持股比例增至51%，成为控股子公司之一。

作为国华人寿董事长，刘益谦为实现国华人寿整体上市付出了巨大努力，成为中国第六大保险股。为此，天茂集团也做了“大刀阔斧”的准备，但市场形势变化，其分步上市计划未果。

据乐居财经《资管K线》显示，作为天茂集团的核心业务，国华人寿的保险业务收入占其主营业务收入的99.9%。

财报数据显示，2021年，国华人寿实现营收495.8亿元，同比下降20.4%；净利润8490亿元，同比下降23.5%，其中保险业务收入381.4亿元，同比增长16.38%。

2022年上半年，国华人寿实现营收276亿元，净利润3.1亿元，同比下滑46%。截至2022年6月底，其总资产为26

目前，国华人寿共有97家对外投资企业，其中9家为房地产行业，包括国华地产重庆平华地产宁波华凯地产和武汉国威地产。这些项目分布在上海武汉宁波成都重庆海南等地。

左手倒右手

刘益谦在执掌国华人寿期间，不仅切入住宅地产，还尝试了水康养地产的赛道。他开发的项目包括长江新城的杨康综合体，上海桃浦普陀的智创城等。

国华人寿母公司天茂集团财报显示，2022年上半年，公司继续发力，积极布局杨康社区建设。2022年上半年，上海普陀项目已经启动，正在加速落地。上海崇明项目已成功取得土地，并扩大在北京广东江苏浙江等省的储备项目。

资料显示，陈嘉发展成立于2020年11月，注册资本1亿元，法定代表人为郭斌。在股权方面，港企陈嘉发展持有100%的股份。公开资料显示，这家香港企业背后的实际控制人为国华人寿老板刘益谦。

据媒体报道，2021年11月，刘益谦以上海新理亿集团董事长的身份到湖北荆门考察，同行的还有陈嘉发展董事长陈嘉，他也是刘益谦的女婿。

陈嘉曾在刘益谦的多家投资领域公司任职。目前担任国华人寿投资总监兼不动产投资事业部总经理长江证券股份有限公司副董事长等职务。还担任新利益房地产投资有限公司总经理，

虽然成立时间不长，但嘉嘉发展这两年从国华人寿接手了很多项目，比如其在武汉的名作嘉嘉100-嘉鱼岛项目，该地块原本就是国华人寿的地产公司拿下的。

今年10月，武汉郭蓉地产股权发生变更，控股股东国华人寿将其60，8%的股权转让给陈嘉发展。变更后，国华人寿在郭蓉地产的股份降至39，2%。据媒体报道，郭蓉地产是武汉二七沿江核心商圈南二的开发商。

另据公开资料显示，该公司还持有成都锦江区顺江路项目阿玛尼艺术公寓。这间公寓的两大雇主之一是国华人寿。

有迹象表明，刘益谦正在不断地通过国华人寿将房地产资产转移到陈嘉发展。

聚财经《资管K线》了解到，陈嘉发展的业务包括房地产投资开发全过程代建管理商业运营物业管理等。

去年以来，鱼枷发展还接手了多个旧改项目，分别是深圳市龙华区大埠头片区项目宝安107发展带转折片区项目龙岗区平湖书场围项目深圳街项目等。

这些旧改项目此前由福建房地产公司富正在深圳的主要开发平台深圳富正地产持有，但在2019年将65%的股权转让给国华人寿控制的上海达夫投资管理中心，随后在2021年，上海达夫退出，付嘉深圳公司进入。

今年以来，鱼枷的发展已在土地市场上频繁推出。6月初，上海启动年内首批集中供地。鱼枷发展和惠州奥体地产拿下普陀长风小区地块，成交价近64亿元。

资料显示，陈嘉发展在嘉里《2022上半年房企新增土地货值排行榜》上排名第19位，增加值180.9亿元。

中国“巴菲特”

长期以来，刘益谦以其良好的投资眼光为外界所熟知。在资本市场摸爬滚打20多年，被戏称为“中国巴菲特”“资本猎豹”“民间股神”。

从早年投资房地产，到近几年的项目开发，刘益谦一直对房地产行业充满热情。然而，与P不同的是

除了涉足房地产生意，刘益谦本人也非常喜欢购买豪宅。她的妻子王薇曾经说过：“我和我老公喜欢投资两样东西，一个是艺术品，一个是房地产。有很多，收入也挺好的。”

据了解，2010年，刘益谦以8.2万元/平方米的单价买下上海环球金融中心6970层的写字楼物业，总造价约5340亿元。

刘益谦曾对媒体表示，上海有数百套房子，但具体数字他记不清了，其中包括2008年以约7540万元购买的一套557平方米的汤臣一品公寓。据市场传言，刘益谦在上海浦东拥有三栋汤臣高尔夫别墅。

值得一提的是，刘益谦在敏锐地意识到房价飙升的同时，也注意到了收藏艺术品的价值，

近年来，他迷上了收集古董。他不仅以2.8亿港元买了一个鸡缸杯，还以33，360，《侧卧的裸女》卖出了10.48亿港元，成为世界上第二贵的艺术品。他还将宋徽宗的《写生珍禽本》和王羲之的《平安帖》收入囊中。

刘益谦高调“扫货”的行为也受到外界质疑。有人说他炫富，也有收藏专家说他其实是在做一种出格的营销行为。

据了解，为了展示藏品，刘益谦和妻子王薇还创办了龙美术馆。目前，上海和重庆共有三个博物馆，包括上海的浦东馆西海岸馆和重庆馆。所以有人质疑，刘益谦是想通过买这个鸡缸杯，让更多人知道他的龙美术馆，从而达到广告效应。

对于刘益谦来说，这些收藏品和房产一样，都是自己投资的手段。在他看来，“现在房子100多，200平米。20年前北京是3000到4000元一平米。这二十年增长了多少？艺术品也是一样，所以今天一幅画的价格涨20倍很正常。社会本身在发展，经济也在发展。”

如今，资本大佬的财富积累故事还在继续，从买豪宅到投身住宅地产开发。